新築住宅の固定資産税!どうやって計算しているの?

会社のお昼休み、後輩のHさんが
話しかけてきました。

「先輩、ちょっと教えて下さい。

 実は昨日、市役所から『家屋調査をする』
 っていう通知が、来たんですけど、
 これって何をするんでしょうか?」

Hさんは、お家を新築したばかり。

固定資産税を、計算するもとになる
 家屋の価格(評価額)を、算定するための作業よ。

 家屋の内部や、外観を確認して、
 どのような資材が、どれだけ使われているかを
 確認するのよ。」

「えっ?固定資産税
 税金のことなら、税務署じゃないんですか?」

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「固定資産税は、
 市町村が徴収する地方税(市町村税)だから、
 市役所が担当なの。」

「そうなんですか。
 でも、どうして実際の家を、調査する
 必要があるんですか?

 住宅の固定資産税は、建築費から
 計算するんじゃないんですか?」

「固定資産税の評価額は、
 『再建築価格』によって、決めるの。

 再建築価格とは、『評価の対象となった家屋と、
 全く同一のものを、評価の時点で、その場所に
 新築する場合に、必要とされる建築費』のことよ。

 家屋の価値を、公平に判断するために、
 再建築価格を使う方式が、採用されているの。」

 
「???。
 先輩、もう少し詳しく、教えてもらえませんか?
 私にも分かるように、やさしくお願いします。」

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家屋の価値を公平に判断するには

「Hさんも言ったように、家の価値を知るには、
 建築にかかった費用を調べる、
 というのも、一つの方法ね。

 でも、同じような家でも、
 建て方には、色々な方法があるでしょ。」

注文住宅を、建てる方法。
大手ハウスメーカーの、建売住宅を購入する方法。
知り合いの大工さんに、頼んで建てる方法。

全く同じ床面積、素材の家を建てても、
その費用には、差が生じます。

更に、「値引き交渉をしたから」、
「キャンペーン中だから」などによっても、
価格差が生じます。

 
つまり、実際の建築費は、
様々な事情により、違いが出るため、
公正な課税の基準には、ふさわしくないのです。

この問題を解決するため、
再建築価格が、課税の基準に採用されているのです。

家屋調査では、その家屋に使われている材質、工法、
施工面積、住宅設備の有無・質などを、総務省の
固定資産評価基準」に則って調査し、点数化します。

ところで、ここで言う『同一』とは、全く同じものという
意味ではなく、「構造、規模、形態、機能などが同一で、
使われている建築資材が、ほぼ同量のもの」を指します。

これに、年数の経過による損耗の減価を反映するための
経年減点補正率』を考慮して、
固定資産税の評価基準額が、決まるそうです。

 
評価額(課税標準額)=再建築費評点数×経年減点補正率×1点単価
 

「ということだけど、普通の人が計算するのは難しいわ。

 とりあえず、この評価額が3月31日までに、
 固定資産課税台帳に登録され、
 課税標準額になります。

 課税標準額は、よっぽど豪華な内装材や、
 全館床暖房などの設備を、採用していない限り、
 実際かかった建築費の、40%~60%程度だそうよ。」

「えっ?それじゃー、この評価額が決まるまで、
 建物の固定資産税がいくらか、分からないって
 いうことですか?」

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課税標準額を知るには

「基本的にはそうなるわ。

 でも、自分の所有する土地・家屋等の評価額
 については、固定資産課税台帳を閲覧することが
 できるわ。

 課税年度の4月1日から、
 年間を通して、市区町村役場などで閲覧できるの。

 ただもっと、いい方法があるの。
 土地・家屋価格等縦覧帳簿
 縦覧(じゅうらん)する方法よ。

 自分の土地・家屋の評価額だけでなく、
 市内の土地や家屋の価格などを見て、
 比較することが、できるの。」

これらの帳簿には、次の事項が記載されています。

土地価格等縦覧帳簿:所在、地番、地目、地積、価格
家屋価格等縦覧帳簿:所在、家屋番号、種類、構造、
          床面積、価格

対象者は、
・当該区に所在する固定資産(土地・家屋)の納税者
・納税者から縦覧の委任を受けている人

縦覧期間は、毎年4月1日から「4月20日」または、
「その年度の最初の納期限の日」のどちらか遅い日まで
となっているので、市区町村役場で確認しましょう。

 
「家屋は、土地の路線価のような基準がないので、
 自分の家屋が、正しく評価されているのか、
 全くわからないでしょ。

 縦覧で他の家屋と比較するのが、一番良い方法よ。
 だから、縦覧では土地より
 家屋に中心を置いた方が、いいと思うの。

 自分の家屋と同じ『種類、構造』(居宅・木造など)で
 建築年が近い、『床面積・評価額』のデータを、
 できるだけたくさん、集めます。

 後は帰って単価を計算し、比較します。
 明らかにおかしい場合は、
 市区町村役場に、問い合わせをしてみましょう。

 それでも修正されず、何らかの不服があれば、
 納税通知を、受け取った日の翌日から60日以内に、
 審査を申し出ることができるの。」

 
「なるほど。
 これで課税標準額が、確認できますね。」
 

「固定資産税額は土地、建物を所有している限り、
 毎年課税されるのよ。
 課税標準額を確認することは、とても重要よ。

 次に固定資産額だけど、

 固定資産税額=課税標準額×税率(1.4%※)
 (※1.4%は標準税率。
  市町村によって、税率は異なる場合があります。)

 これが、1年間に支払う家屋・土地の固定資産税額よ。
 固定資産税には、軽減の特例があるので
 確認しておいたほうがいいわよ。」

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固定資産税の軽減特例

住宅建築用の土地に関しては、
住宅用地の特例」があり、以下のように
課税標準が軽減されます。

・小規模住宅用地(土地面積200m2以下の部分)= 課税標準が1/6になる
・一般住宅用地 (土地面積200m2超の部分)  = 課税標準が1/3になる

 
新築の建物の場合は、
課税床面積が120m2までの部分について、
税額が3年間又は5年間に渡って、半額になります。

適用の基礎条件は、床面積50m2以上280m2以下
・3階建て以上の耐火構造、準耐火構造 = 新築後5年間は税金が1/2になる
・上記以外の一般住宅         = 新築後3年間は税金が1/2になる

4月に納税通知が届いたら、
自分の固定資産税額が誤っていないかを、
必ず、チェックしましょう。

納税通知の書式は、市区町村で異なりますが、
基本的には、土地、建物の課税標準額が記載され、
本来の税額が、書かれています。

 
チェックのポイントは

・土地に「住宅用地の特例」が、適用されているか。
・住宅は「軽減額」が差し引かれているか。
・当該年の年税額がただしく計算されているか。

更に、課税明細書で土地、建物それぞれの
計算根拠をチェックしておけば、万全でしょう。

もしも、納税額に疑問を持った場合は、
市区町村役場に、問い合わせをしましょう。

特に新築の場合は、入居時でも固定資産税が
いくらになるのか分からないことも
少なくありません。

しかも、分譲マンションや、分譲戸建てとは異なり
一軒毎に評価が異なる、一戸建てを新築する場合、
課税のミスが発生しやすいので、注意しましょう。

計算

まとめ

総務省によると、固定資産税・都市計画税の課税誤りが
一件でもあった市町村の数は、全国1544団体のうち
97.0%にも上ったそうです。(平成24年発表)

課税誤りの内容は、土地・家屋いずれも、
評価額の修正』が第一位でした。

 
評価額(課税標準額)は、建築物価の変動と、
家屋の経過年数による減価を考慮して、
全国一律に、3年に一度改定されます。

しかしこの改定値は、新築時の再建築費評点数に
物価変動による補正率や、経年減点補正率などを乗じて
求めています。

つまり再建築費評点数は、
増築などで床面積が変わらない限り、
見直されることはありません。

新築した年は、縦覧などして、
特に注意して課税標準額を、確認しておくことを
お勧めします。
 

相続税等は、自分で税金を計算して納税しますが、
固定資産税は、地方公共団体が自動的に税額を計算し、
納税通知書を送ってくる賦課(ふか)課税です。

間違いがあっても、本人が請求しない限り
訂正されません。

面倒くさがらずに、納付通知書の内容を
よく確認しましょう。

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